Direito à posse do imóvel arrematado e leilões judiciais e os extrajudiciais
Antes de explorarmos o tópico sobre o direito de posse de um imóvel arrematado, é fundamental entender as diferentes categorias de leilões de imóveis, que se dividem em leilões judiciais e extrajudiciais.
Os leilões judiciais são uma forma de execução legal em que um tribunal promove a venda forçada de propriedades pertencentes ao devedor. Isso é feito para satisfazer os credores e converter os direitos estabelecidos em um título executivo em resultados reais e materiais. A venda ocorre em um leilão público, onde o Estado transfere o domínio do bem do devedor para o licitante que fizer a melhor oferta, usando o dinheiro obtido para pagar os credores. A arrematação, que encerra o leilão judicial, é finalizada com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.
No entanto, a transferência efetiva da propriedade do imóvel só ocorre por meio do registro no cartório de registro de imóveis. O juiz da execução emite uma carta de arrematação, que é o documento formal para esse registro, permitindo a transferência de propriedade ao arrematante. Além disso, a imissão na posse do imóvel pelo arrematante é uma consequência natural da arrematação e é determinada pelo tribunal nos próprios autos da execução, sem a necessidade de uma ação adicional.
No caso dos leilões extrajudiciais, a venda de um bem é realizada por iniciativa privada, fora do contexto judicial, para o licitante que oferecer a melhor oferta. No entanto, os leilões extrajudiciais de maior relevância social são aqueles regidos pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor como garantia de pagamento de um empréstimo.
Se o devedor não pagar o empréstimo, o credor tem o direito de realizar a venda do bem por meio de procedimentos especificados na lei. O arrematante, nesse caso, recebe uma escritura pública de compra e venda do imóvel e deve registrá-la no cartório de registro de imóveis para se tornar o proprietário. Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante deve entrar com uma ação de imissão na posse para reivindicar o direito de posse do imóvel em relação ao ocupante ilegítimo (geralmente o devedor fiduciante).
Em resumo, os leilões judiciais e extrajudiciais têm procedimentos diferentes, mas em ambos os casos, o arrematante pode reivindicar o direito de posse do imóvel, seja por meio de uma determinação judicial nos leilões judiciais ou através de ação de imissão na posse nos leilões extrajudiciais, desde que cumpram as formalidades legais, como o registro da propriedade.